Aquele “imóvel da família” sem escritura pode virar um problema para os seus filhos
Muita gente mora, cuida e paga IPTU de um imóvel há anos e acha que isso já garante a propriedade. Só que, sem escritura registrada em cartório, esse imóvel continua, no papel, no nome de outra pessoa às vezes até de alguém já falecido. Imóvel sem matrícula regular não pode ser dado em garantia de financiamento, não pode ser vendido com segurança e pode perder até 40% do valor de mercado, porque nenhum comprador sério assume esse risco sozinho.Se envolve construção não averbada, área maior do que consta no registro, ou histórico de compra “de gaveta”, o problema só cresce com o tempo. O golpe que ninguém vê chegando: a herança Quando o proprietário morre e o imóvel nunca foi regularizado, quem sofre são os herdeiros. Eles herdam a posse mas não o direito de vender, financiar ou dividir o bem sem antes resolver um passivo documental que, muitas vezes, envolve inventários de mais de uma geração. É comum a família só descobrir o tamanho do problema durante o luto, quando já precisa lidar com prazos e custos, além do próprio momento difícil. O caminho jurídico Dependendo do caso, a regularização pode ser feita por escritura, inventário e registro, ou, quando isso se torna inviável ou excessivamente difícil, pela via da usucapião — inclusive quando o comprador tem apenas um contrato particular ou recibos antigos.Os tribunais já reconheceram: a falta de registro de um contrato de compra e venda não impede, por si só, o reconhecimento da usucapião. Regularizar em vida, com calma, custa muito menos em dinheiro e em desgaste do que regularizar depois de um falecimento, sob pressão e com a família em conflito. Quanto mais gerações passam sem resolver, mais herdeiros entram na história e mais caro (e mais lento) fica o processo. Tem um imóvel na família sem escritura, sem inventário feito ou com pendência de registro? Procure um profissional especialista na área para analisar o seu caso.
Imóvel na planta que não chega: até onde vai o direito de esperar e quando o comprador pode romper o contrato
Comprar a casa própria na planta é, para a maioria das famílias, a decisão financeira mais importante da vida. A promessa é conhecida. Preço mais atrativo, pagamento diluído ao longo da obra e a chave na mão em uma data marcada. O problema aparece quando essa data passa e a obra não termina. O atraso na entrega de imóveis é mais comum do que o mercado gostaria de admitir. E gera uma dúvida que angustia o comprador: sou obrigado a esperar indefinidamente? A resposta é não. Existe um limite jurídico para essa espera, e conhecê-lo muda tudo. O prazo de entrega e a tolerância de 180 dias Quase todo contrato de compra e venda de imóvel na planta traz duas datas. A data prevista de entrega e um prazo extra de tolerância, em regra de 180 dias. Esse prazo adicional é amplamente aceito pela jurisprudência como uma folga razoável, destinada a cobrir imprevistos normais de uma obra de grande porte. O ponto que muita gente ignora é este. Somados o prazo de entrega e a tolerância, forma-se uma fronteira. Ultrapassada essa fronteira sem que o imóvel seja entregue, o atraso está juridicamente configurado. A partir daí, quem descumpriu o contrato foi a construtora, e as consequências jurídicas passam a favorecer o adquirente. Uma relação regida pelo Código de Defesa do Consumidor O comprador pessoa física, que adquire o imóvel como destinatário final, é consumidor. A construtora que comercializa unidades no mercado é fornecedora. Estão presentes, portanto, os conceitos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, e a relação é de consumo. Isso tem efeitos concretos. Um dos mais relevantes diz respeito ao ônus da prova. Não é o comprador que precisa provar ter sido lesado. É a construtora que precisa demonstrar que cumpriu a obrigação, ou que existia causa legítima para o descumprimento. A alegação, comum em defesas, de que o comprador seria “investidor”, e não consumidor, quando desacompanhada de qualquer prova, não afasta essa proteção, por força do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. A pandemia como força maior: um argumento que perdeu força Durante algum tempo, foi frequente ver construtoras justificarem atrasos com a pandemia de COVID-19, invocando força maior. O argumento tinha alguma consistência em obras contratadas às vésperas de 2020, quando o cenário era, de fato, imprevisível. O tempo, porém, passou. Em contratos assinados em 2022 e 2023, quando os efeitos da pandemia sobre a cadeia da construção civil já eram de amplo conhecimento, esse discurso deixou de convencer. A lógica adotada pelos tribunais é direta. Empresa especializada, que faz do ramo o seu negócio, tinha plenas condições de prever esse cenário ao estipular o cronograma da obra. O que era previsível não caracteriza força maior. Trata-se de risco inerente à atividade empresarial, o chamado fortuito interno. E o risco do negócio é assumido por quem o explora, ou seja, a construtora, jamais o comprador. Configurado o atraso, o que o comprador pode pretender Quando a culpa pela ruptura do contrato é da construtora, a consequência jurídica é o retorno das partes ao estado anterior. Na prática, o contrato é desfeito e o comprador tem direito de reaver o que pagou. Aqui incide um dos entendimentos mais consolidados do Superior Tribunal de Justiça, a Súmula 543. Ela estabelece que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas ao comprador é imediata. E integral quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor. A restituição só é parcial quando foi o próprio comprador quem deu causa ao desfazimento. Essa devolução integral costuma alcançar valores que a construtora tenta reter, como a comissão de corretagem. Se a rescisão decorreu de culpa dela, responde pela reparação completa do prejuízo suportado pelo comprador, o que inclui essa despesa. Além da devolução, o contrato pode prever multa pelo atraso em favor do adquirente. Havendo essa cláusula, ela é plenamente exigível, e não se confunde com a discussão sobre inversão de cláusula penal tratada no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça. É, simplesmente, a aplicação de uma penalidade que as próprias partes convencionaram no instrumento. Por outro lado, pedidos habituais da defesa tendem a não prosperar nesse contexto. A retenção de metade dos valores pagos não se sustenta quando a culpa é da vendedora. E a cobrança de taxa de fruição, valor pretendido pelo suposto uso do imóvel, é descabida por razão evidente. Não se cobra pelo uso de um bem que sequer chegou a ser entregue. Um ponto processual que costuma passar despercebido Merece registro uma questão técnica. Muitos contratos de imóvel na planta trazem pacto de alienação fiduciária em garantia. Quando é a construtora quem está inadimplente, ela não pode se valer do rito especial da Lei 9.514/97, próprio do credor fiduciário que pretende executar a garantia, para se blindar de uma rescisão que ela mesma provocou. O Superior Tribunal de Justiça já assentou ser ilógico aplicar essa regra em favor de quem se encontra inadimplente. A via adequada, nessa hipótese, é a ação de resolução contratual, com fundamento no artigo 475 do Código Civil. A lição para os dois lados do balcão Para quem compra, o aprendizado é de direito e de tranquilidade. O prazo de entrega, somado à tolerância, é um limite real. Atraso relevante autoriza o comprador a romper o contrato e reaver seus valores. Guardar o contrato, os comprovantes de pagamento e as comunicações trocadas com a construtora é o que confere segurança a qualquer medida futura. Para quem constrói e vende, o recado é de gestão. Cronograma realista, cláusulas claras e comunicação transparente com o adquirente são a forma mais barata de evitar litígios. Ações de rescisão custam caro, em dinheiro e em reputação. Prevenção contratual bem feita, ainda na largada do empreendimento, protege o negócio e a marca. Cada contrato tem particularidades e merece análise específica. Este texto tem caráter estritamente informativo e não substitui a orientação jurídica sobre
Planejamento Sucessório: Protegendo o patrimônio familiar em tempos de mudanças tributárias
Muitas pessoas evitam pensar no destino de seus bens após a própria morte. No entanto, por mais delicado que seja, planejar com antecedência a transmissão segura do patrimônio pode prevenir conflitos familiares, evitar a deterioração do patrimônio construído uma vida inteira e simplificar burocracias inevitáveis. E a verdade é que se você não pensava em planejamento patrimonial e sucessório, com a reforma tributária, esta mentalidade terá que mudar, pois em algum momento surgirá a pergunta inevitável vindo do Governo: MAS O QUE VOCÊ ESTÁ FAZENDO COM ESSE PATRIMÔNIO? E no momento que esta pergunta surgir você deve estar preparado, pois dependendo da sua resposta, ela pode custar boa parte do seu patrimônio. Então se você quer proteger o seu patrimônio, fique até o final deste artigo. HOLDING PATRIMONIAL: BLINDAGEM DE BENS E SUCESSÃO FAMILIAR Uma das ferramentas jurídicas mais comentadas no contexto do planejamento sucessório é a holding patrimonial. Mas o que exatamente isso significa? Em essência, holding é uma empresa criada especificamente para deter e administrar o patrimônio de uma ou mais pessoas físicas. Em vez de imóveis, investimentos e participações societárias estarem dispersos em nome de cada indivíduo, esses bens são transferidos para a titularidade dessa empresa centralizadora. O objetivo não é exercer atividade comercial, e sim otimizar a gestão dos bens e facilitar a sucessão, blindando os ativos contra riscos e simplificando sua futura transferência às próximas gerações. Em termos práticos, os sócios de uma holding costumam ser os membros da família ou os proprietários originais do patrimônio. A holding funciona como uma “empresa-mãe” que controla os bens: recebe eventuais rendimentos (aluguéis, dividendos, etc.), pode reinvesti-los ou distribuí-los aos sócios conforme estratégias definidas, e detém formalmente a propriedade dos ativos que antes estavam em nome da pessoa física. Essa estrutura traz diversos benefícios no planejamento sucessório e na proteção patrimonial, dentre os quais podemos destacar: Proteção patrimonial (blindagem): ao transferir os bens da pessoa física para a pessoa jurídica (holding), cria-se uma camada de proteção jurídica. Dívidas ou obrigações contraídas futuramente pelos sócios em seus nomes pessoais dificilmente atingirão o patrimônio que foi colocado dentro da holding, pois esses bens passam a pertencer legalmente à empresa – separando o risco da atividade profissional do patrimônio familiar; Eficiência tributária: a estrutura de holding pode reduzir a carga de impostos em certas situações. Por exemplo, aluguéis recebidos via uma pessoa jurídica (holding) costumam ser tributados a alíquotas efetivas menores do que se fossem recebidos pela pessoa física diretamente; Sucessão simplificada: este talvez seja o maior atrativo para quem busca planejamento sucessório. Com a holding, evita-se o rito tradicional de inventariar cada bem individualmente após a morte. A transferência dos bens para os herdeiros pode ocorrer por meio da doação das cotas/ações da holding, em vez de múltiplos processos de transmissão de propriedade de cada ativo. Essa doação pode ser feita em vida, de forma planejada, inclusive com cláusulas de usufruto em favor dos doadores (por exemplo, os pais), garantindo que eles mantenham o controle e a renda desses bens enquanto viverem; Gestão unificada e profissional: concentrar todo o patrimônio familiar numa única entidade facilita a administração. A holding permite gerir os diversos ativos de forma centralizada, com visão global dos investimentos da família e tomada de decisões estratégica e coordenada. Isso profissionaliza a gestão do patrimônio, evitando decisões contraditórias de diferentes membros da família e possibilitando um planejamento financeiro de longo prazo mais eficiente para o conjunto dos bens. Exemplo Prático: Como a Holding Funciona na Sucessão Para ilustrar esses conceitos, imagine uma família que possua vários imóveis de aluguel, uma carteira de ações e participação em duas pequenas empresas. Sem uma estrutura de holding, cada bem estaria em nome de diferentes integrantes da família, cada um gerenciando a sua parte. Os aluguéis recebidos pelas pessoas físicas seriam tributados em suas declarações com alíquotas que podem chegar a 27,5% de Imposto de Renda, e se ocorresse um falecimento, seria necessário abrir inventários separados para cada tipo de ativo, tornando o processo sucessório bastante complexo e oneroso. Agora suponha que essa família constitua uma holding patrimonial familiar e transfira todos esses bens (imóveis, aplicações e participações) para dentro da empresa. A partir dessa estrutura, a sucessão e a gestão do patrimônio ficam muito mais simples, pois a empresa passa a ser a proprietária direta de tudo. Em concreto, ao criar a holding, a família poderia colher vários benefícios imediatos: Está com dúvidas sobre seus direitos Receba orientações iniciais e entenda o que fazer no seu caso. Esse exemplo demonstra na prática por que a holding é frequentemente recomendada em planejamentos sucessórios: ela resolve problemas de forma preventiva, tornando a transição patrimonial algo planejado, simples e financeiramente otimizado, em vez de um evento traumático e caro. Naturalmente, a constituição de uma holding exige análise cuidadosa e orientação profissional (advogados, contadores), pois envolve custos de constituição, obrigações acessórias e deve ser personalizada à realidade de cada família. Ainda assim, os benefícios a longo prazo – em proteção, economia e tranquilidade – costumam justificar o investimento na ferramenta. IMPACTOS DA REFORMA TRIBUTÁRIA NO PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO O Brasil está em processo de implementar uma Reforma Tributária que afeta diretamente a forma como as pessoas devem planejar e estruturar seus patrimônios familiares. Duas mudanças em especial merecem atenção imediata de quem pensa em planejamento sucessório: a tributação de lucros e dividendos (que antes eram isentos para a pessoa física) e as novas regras para tributação na transmissão de bens por herança ou doação. Diante dessas novidades, é fundamental revisitar as estratégias de planejamento sucessório. O que antes funcionava automaticamente pode precisar de ajustes finos para continuar eficiente e dentro da lei. Todas essas decisões precisam ser tomadas com base em análise profissional, pois envolverão cálculos tributários, avaliação de riscos e acompanhamento das legislações estaduais e federais pertinentes. Em resumo, a Reforma Tributária inaugura um cenário mais técnico e rigoroso no que diz respeito ao patrimônio familiar. Ainda é perfeitamente legítimo planejar a sucessão e a proteção patrimonial, mas agora isso exige mais estratégia, documentação robusta e acompanhamento constante das mudanças legais. Se
Três cuidados que você deve ter no momento de adquirir um imóvel para evitar ser surpreendido pela anulação do negócio
O sonho de adquirir a casa própria está presente em milhões de lares brasileiros, porém, o que vemos no dia a dia é a realização de transações desastrosas, onde os riscos não são analisados previamente, o que tem levado milhares de famílias a perder o dinheiro de uma vida inteira de trabalho investido em um negócio ruinoso. Sabe-se que a cautela que muitas vezes falta a estas pessoas está ligada a falta de conhecimento jurídico quanto a legislação que respalda este tipo de transação ou mesmo pela má-fé praticada por uma das partes no momento da compra e venda do imóvel. Visando esta dificuldade e buscando acautelar os cidadãos que pretendem adquirir seu primeiro imóvel, seja para moradia ou investimento, separamos 03 dicas que devem ser observadas no momento da compra do imóvel: Quanto ao último ponto, nos atentaremos especificamente quanto a preocupação em ocorrer fraude contra credores ou fraude à execução praticada pelo vendedor do bem imóvel, o que poderá acarretar na anulação do negócio jurídico celebrado entre as partes, e é aqui que o “bom negócio” para o comprador se torna algo desastroso. Em primeiro lugar, esclarecemos que a fraude contra credores é a atuação maliciosa do devedor que, encontrando-se em insolvência ou na iminência de se tornar insolvente, começa a dispor de seu patrimônio de modo gratuito (doação ou remissão de dívidas) ou oneroso (compra e venda), com objetivo de não responder por obrigações assumidas anteriormente à transmissão. Noutro turno a fraude à execução ocorre, segundo conceituação do ilustre processualista Fredie Didier: “A fraude à execução é manobra do devedor que causa dano não apenas ao credor (como na fraude pauliana), mas também à atividade jurisdicional executiva. Trata-se de instituto tipicamente processual. É considerada mais grave do que a fraude contra credores, vez que cometida no curso de processo judicial, executivo o apto a ensejar futura execução, frustrando os seus resultados. Isso deixa evidente o intuito de lesar o credor, a ponto de ser tratada com mais rigor”. Assim, havendo por parte do vendedor do bem imóvel a intenção única de fraudar credores, o negócio realizado com o comprador estará eivado de irregularidade, o que inevitavelmente levará a sua anulação. Nesse sentido, o comprador deverá se ater ao que dispõe o artigo 792 do Código de Processo Civil, que trás as condições nas quais estará caracterizada a fraude à execução, a saber: Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver; II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828; III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude; IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência; V – nos demais casos expressos em lei. § 1o A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente. § 2o No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem. § 3o Nos casos de desconsideração da personalidade jurídica, a fraude à execução verifica-se a partir da citação da parte cuja personalidade se pretende desconsiderar. § 4o Antes de declarar a fraude à execução, o juiz deverá intimar o terceiro adquirente, que, se quiser, poderá opor embargos de terceiro, no prazo de 15 (quinze) dias. Observe que o artigo visa proteger o exequente e também, de forma implícita, o adquirente do bem imóvel, caso esteja de boa-fé, pois o intuito do artigo é expor os casos em que se configurará a fraude. Assim, no momento de verificar a documentação do vendedor, o comprador deverá estar atento aos requisitos constantes do citado artigo, a fim de analisar se o vendedor não está buscando a sua insolvência para não cumprir com sua obrigação perante terceiros. A proteção que se dá ao comprador diante de todas as oportunidades que ele terá para verificar a idoneidade financeira e moral do comprador representa uma forma de tirar um posterior argumento de “eu não sabia”. Aliás, mesmo que se verifique que o comprador estava de boa-fé no momento da negociação com o vendedor, fato é que se este está praticando tal ato para se esquivar de adimplir com suas obrigações, certamente não irá devolver o valor pago pelo comprador, que perderá anos na justiça a fim de solucionar o problema, tornando o “sonho da casa própria” em “pesadelo da casa própria”. _______________________________________________________________________________ Laiz Morais Defende – OAB/GO 43.396Advogada, especialista em Direito Processual Civil; Especialista em Direito Imobiliário, Negócios & Operações; Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-GO, Subseção de Aparecida de Goiânia (2025/2027); Superintendente da CASAG da OAB-GO, subseção de Aparecida de Goiânia; Árbitra na 2º Câmara de Conciliação e Arbitragem de Goiânia/GO;
