O sonho de adquirir a casa própria está presente em milhões de lares brasileiros, porém, o que vemos no dia a dia é a realização de transações desastrosas, onde os riscos não são analisados previamente, o que tem levado milhares de famílias a perder o dinheiro de uma vida inteira de trabalho investido em um negócio ruinoso.
Sabe-se que a cautela que muitas vezes falta a estas pessoas está ligada a falta de conhecimento jurídico quanto a legislação que respalda este tipo de transação ou mesmo pela má-fé praticada por uma das partes no momento da compra e venda do imóvel.
Visando esta dificuldade e buscando acautelar os cidadãos que pretendem adquirir seu primeiro imóvel, seja para moradia ou investimento, separamos 03 dicas que devem ser observadas no momento da compra do imóvel:
- Verificar a documentação do imóvel: o imóvel possui uma “identidade”, constituída pelas certidões que demonstrarão a situação atual do bem. A título de exemplo, cita-se a certidão de propriedade do imóvel (cópia da matrícula ou sua transcrição pelo Oficial de Registro de Imóveis onde está matriculado ou transcrito o imóvel pretendido); a certidão negativa de tributos municipais e a certidão negativa de débitos condominiais etc;
- Verificar se o imóvel pertence a quem se diz proprietário (ou seja, que não está sendo vendido a non domino, por quem não é dono ou pessoa autorizada): tal fato se comprova através da certidão de propriedade de imóvel. Aqui destacamos a diferença de posse e propriedade, conceituados nos artigos 1196 e 1228 do Código Civil, posto que a propriedade somente se comprova através do registro do imóvel. Esta é uma situação que muitas vezes confunde as pessoas leigas, pois reafirmamos a tese de que “só é dono quem registra”, assim é preciso ficar atento;
- Verificar se o proprietário é moral e financeiramente idôneo: aqui diversos são os cuidados que o comprador deverá ter no momento de analisar a documentação para verificar a idoneidade moral e financeira do vendedor. A fim de analisar tal situação citamos alguns exemplos de documentos que deverão ser exigidos pelo comprador: cópia do CPF/CNPJ, idade do vendedor, cópia de documento de identificação, certidão de nascimento atualizada (verificar se é solteiro ou não, pois se for casado, a depender do regime de bens, será preciso a concordância do cônjuge), certidão negativa da fazenda pública federal, do INSS (pessoa física), do FGTS (pessoa jurídica), certidão cível da justiça comum e justiça federal e certidão criminal, além de outros.
Quanto ao último ponto, nos atentaremos especificamente quanto a preocupação em ocorrer fraude contra credores ou fraude à execução praticada pelo vendedor do bem imóvel, o que poderá acarretar na anulação do negócio jurídico celebrado entre as partes, e é aqui que o “bom negócio” para o comprador se torna algo desastroso.
Em primeiro lugar, esclarecemos que a fraude contra credores é a atuação maliciosa do devedor que, encontrando-se em insolvência ou na iminência de se tornar insolvente, começa a dispor de seu patrimônio de modo gratuito (doação ou remissão de dívidas) ou oneroso (compra e venda), com objetivo de não responder por obrigações assumidas anteriormente à transmissão.
Noutro turno a fraude à execução ocorre, segundo conceituação do ilustre processualista Fredie Didier:
“A fraude à execução é manobra do devedor que causa dano não apenas ao credor (como na fraude pauliana), mas também à atividade jurisdicional executiva. Trata-se de instituto tipicamente processual. É considerada mais grave do que a fraude contra credores, vez que cometida no curso de processo judicial, executivo o apto a ensejar futura execução, frustrando os seus resultados. Isso deixa evidente o intuito de lesar o credor, a ponto de ser tratada com mais rigor”.
Assim, havendo por parte do vendedor do bem imóvel a intenção única de fraudar credores, o negócio realizado com o comprador estará eivado de irregularidade, o que inevitavelmente levará a sua anulação.
Nesse sentido, o comprador deverá se ater ao que dispõe o artigo 792 do Código de Processo Civil, que trás as condições nas quais estará caracterizada a fraude à execução, a saber:
Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:
I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;
II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828;
III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;
IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;
V – nos demais casos expressos em lei.
§ 1o A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente.
§ 2o No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem.
§ 3o Nos casos de desconsideração da personalidade jurídica, a fraude à execução verifica-se a partir da citação da parte cuja personalidade se pretende desconsiderar.
§ 4o Antes de declarar a fraude à execução, o juiz deverá intimar o terceiro adquirente, que, se quiser, poderá opor embargos de terceiro, no prazo de 15 (quinze) dias.
Observe que o artigo visa proteger o exequente e também, de forma implícita, o adquirente do bem imóvel, caso esteja de boa-fé, pois o intuito do artigo é expor os casos em que se configurará a fraude.
Assim, no momento de verificar a documentação do vendedor, o comprador deverá estar atento aos requisitos constantes do citado artigo, a fim de analisar se o vendedor não está buscando a sua insolvência para não cumprir com sua obrigação perante terceiros.
A proteção que se dá ao comprador diante de todas as oportunidades que ele terá para verificar a idoneidade financeira e moral do comprador representa uma forma de tirar um posterior argumento de “eu não sabia”.
Aliás, mesmo que se verifique que o comprador estava de boa-fé no momento da negociação com o vendedor, fato é que se este está praticando tal ato para se esquivar de adimplir com suas obrigações, certamente não irá devolver o valor pago pelo comprador, que perderá anos na justiça a fim de solucionar o problema, tornando o “sonho da casa própria” em “pesadelo da casa própria”.
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Laiz Morais Defende – OAB/GO 43.396
Advogada, especialista em Direito Processual Civil; Especialista em Direito Imobiliário, Negócios & Operações; Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-GO, Subseção de Aparecida de Goiânia (2025/2027); Superintendente da CASAG da OAB-GO, subseção de Aparecida de Goiânia; Árbitra na 2º Câmara de Conciliação e Arbitragem de Goiânia/GO;
