Planejamento Sucessório: Protegendo o patrimônio familiar em tempos de mudanças tributárias
Muitas pessoas evitam pensar no destino de seus bens após a própria morte. No entanto, por mais delicado que seja, planejar com antecedência a transmissão segura do patrimônio pode prevenir conflitos familiares, evitar a deterioração do patrimônio construído uma vida inteira e simplificar burocracias inevitáveis. E a verdade é que se você não pensava em planejamento patrimonial e sucessório, com a reforma tributária, esta mentalidade terá que mudar, pois em algum momento surgirá a pergunta inevitável vindo do Governo: MAS O QUE VOCÊ ESTÁ FAZENDO COM ESSE PATRIMÔNIO? E no momento que esta pergunta surgir você deve estar preparado, pois dependendo da sua resposta, ela pode custar boa parte do seu patrimônio. Então se você quer proteger o seu patrimônio, fique até o final deste artigo. HOLDING PATRIMONIAL: BLINDAGEM DE BENS E SUCESSÃO FAMILIAR Uma das ferramentas jurídicas mais comentadas no contexto do planejamento sucessório é a holding patrimonial. Mas o que exatamente isso significa? Em essência, holding é uma empresa criada especificamente para deter e administrar o patrimônio de uma ou mais pessoas físicas. Em vez de imóveis, investimentos e participações societárias estarem dispersos em nome de cada indivíduo, esses bens são transferidos para a titularidade dessa empresa centralizadora. O objetivo não é exercer atividade comercial, e sim otimizar a gestão dos bens e facilitar a sucessão, blindando os ativos contra riscos e simplificando sua futura transferência às próximas gerações. Em termos práticos, os sócios de uma holding costumam ser os membros da família ou os proprietários originais do patrimônio. A holding funciona como uma “empresa-mãe” que controla os bens: recebe eventuais rendimentos (aluguéis, dividendos, etc.), pode reinvesti-los ou distribuí-los aos sócios conforme estratégias definidas, e detém formalmente a propriedade dos ativos que antes estavam em nome da pessoa física. Essa estrutura traz diversos benefícios no planejamento sucessório e na proteção patrimonial, dentre os quais podemos destacar: Proteção patrimonial (blindagem): ao transferir os bens da pessoa física para a pessoa jurídica (holding), cria-se uma camada de proteção jurídica. Dívidas ou obrigações contraídas futuramente pelos sócios em seus nomes pessoais dificilmente atingirão o patrimônio que foi colocado dentro da holding, pois esses bens passam a pertencer legalmente à empresa – separando o risco da atividade profissional do patrimônio familiar; Eficiência tributária: a estrutura de holding pode reduzir a carga de impostos em certas situações. Por exemplo, aluguéis recebidos via uma pessoa jurídica (holding) costumam ser tributados a alíquotas efetivas menores do que se fossem recebidos pela pessoa física diretamente; Sucessão simplificada: este talvez seja o maior atrativo para quem busca planejamento sucessório. Com a holding, evita-se o rito tradicional de inventariar cada bem individualmente após a morte. A transferência dos bens para os herdeiros pode ocorrer por meio da doação das cotas/ações da holding, em vez de múltiplos processos de transmissão de propriedade de cada ativo. Essa doação pode ser feita em vida, de forma planejada, inclusive com cláusulas de usufruto em favor dos doadores (por exemplo, os pais), garantindo que eles mantenham o controle e a renda desses bens enquanto viverem; Gestão unificada e profissional: concentrar todo o patrimônio familiar numa única entidade facilita a administração. A holding permite gerir os diversos ativos de forma centralizada, com visão global dos investimentos da família e tomada de decisões estratégica e coordenada. Isso profissionaliza a gestão do patrimônio, evitando decisões contraditórias de diferentes membros da família e possibilitando um planejamento financeiro de longo prazo mais eficiente para o conjunto dos bens. Exemplo Prático: Como a Holding Funciona na Sucessão Para ilustrar esses conceitos, imagine uma família que possua vários imóveis de aluguel, uma carteira de ações e participação em duas pequenas empresas. Sem uma estrutura de holding, cada bem estaria em nome de diferentes integrantes da família, cada um gerenciando a sua parte. Os aluguéis recebidos pelas pessoas físicas seriam tributados em suas declarações com alíquotas que podem chegar a 27,5% de Imposto de Renda, e se ocorresse um falecimento, seria necessário abrir inventários separados para cada tipo de ativo, tornando o processo sucessório bastante complexo e oneroso. Agora suponha que essa família constitua uma holding patrimonial familiar e transfira todos esses bens (imóveis, aplicações e participações) para dentro da empresa. A partir dessa estrutura, a sucessão e a gestão do patrimônio ficam muito mais simples, pois a empresa passa a ser a proprietária direta de tudo. Em concreto, ao criar a holding, a família poderia colher vários benefícios imediatos: Está com dúvidas sobre seus direitos Receba orientações iniciais e entenda o que fazer no seu caso. Esse exemplo demonstra na prática por que a holding é frequentemente recomendada em planejamentos sucessórios: ela resolve problemas de forma preventiva, tornando a transição patrimonial algo planejado, simples e financeiramente otimizado, em vez de um evento traumático e caro. Naturalmente, a constituição de uma holding exige análise cuidadosa e orientação profissional (advogados, contadores), pois envolve custos de constituição, obrigações acessórias e deve ser personalizada à realidade de cada família. Ainda assim, os benefícios a longo prazo – em proteção, economia e tranquilidade – costumam justificar o investimento na ferramenta. IMPACTOS DA REFORMA TRIBUTÁRIA NO PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO O Brasil está em processo de implementar uma Reforma Tributária que afeta diretamente a forma como as pessoas devem planejar e estruturar seus patrimônios familiares. Duas mudanças em especial merecem atenção imediata de quem pensa em planejamento sucessório: a tributação de lucros e dividendos (que antes eram isentos para a pessoa física) e as novas regras para tributação na transmissão de bens por herança ou doação. Diante dessas novidades, é fundamental revisitar as estratégias de planejamento sucessório. O que antes funcionava automaticamente pode precisar de ajustes finos para continuar eficiente e dentro da lei. Todas essas decisões precisam ser tomadas com base em análise profissional, pois envolverão cálculos tributários, avaliação de riscos e acompanhamento das legislações estaduais e federais pertinentes. Em resumo, a Reforma Tributária inaugura um cenário mais técnico e rigoroso no que diz respeito ao patrimônio familiar. Ainda é perfeitamente legítimo planejar a sucessão e a proteção patrimonial, mas agora isso exige mais estratégia, documentação robusta e acompanhamento constante das mudanças legais. Se
Como adquirir imóveis em leilão com segurança: guia prático para investidores
Oportunidades reais existem, mas exigem preparo. Saiba como evitar armadilhas e fazer um bom negócio. O mercado de leilões de imóveis cresceu 25% no primeiro semestre de 2025, segundo dados da ABRAIM e não é por acaso: comprar abaixo do valor de mercado é uma realidade. Mas, como todo bom negócio, exige conhecimento. Um imóvel em leilão pode ser um excelente investimento ou uma dor de cabeça de anos. A diferença está na preparação. Aqui listamos alguns passos essenciais para arrematar com segurança jurídica. ENTENDA A DIFERENÇA: LEILÃO JUDICIAL VS. EXTRAJUDICIAL: Existem dois tipos principais de leilão. Conhecer a diferença é o primeiro passo para avaliar riscos: Leilão Judicial: Conduzido pela Justiça durante processos de execução (dívidas fiscais, hipotecárias ou trabalhistas). Oferece mais garantias formais, pois um juiz supervisiona todo o processo Leilão Extrajudicial: Realizado por bancos ou credores, geralmente após inadimplência em contratos de alienação fiduciária. É mais ágil, mas exige redobrada atenção com documentação e débitos LEIA O EDITAL COMO SE FOSSE UM CONTRATO (PORQUE É): O edital é a “bíblia” do leilão. Ele contém todas as regras, condições e, principalmente, os riscos do imóvel. Nunca arremate sem ler integralmente. E se atenha a estes pontos que precisam ser observados: Forma de pagamento (à vista ou parcelado, utilização de FGTS) Prazos para quitação Situação de ocupação (desocupado ou ocupado) Débitos que permanecem com o imóvel Taxas e comissões do leiloeiro A MATRÍCULA DO IMÓVEL: SEU ESCUDO CONTRA SURPRESAS: A matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis revela a “história” do bem. Solicite-a e verifique: Proprietário registrado (confirme quem está vendendo) Ônus reais (hipotecas, penhoras, usufruto) Ações judiciais que afetam o imóvel Alienação fiduciária (no caso de leilões extrajudiciais) Dica prática: Não confie apenas em resumos. Peça a certidão completa de ônus e ações reais. O custo é baixo comparado ao risco de comprar um imóvel com pendências ocultas CALCULE O CUSTO REAL (NÃO APENAS O LANCE): O valor do arremate é só parte da conta. Some todos os custos antes de definir seu limite de lance: Item Estimativa Valor do arremate X Comissão do leiloeiro (geralmente 5%) + 5% ITBI (Imposto de Transmissão) + 2-3% Custas cartoriais + Varia Débitos herdados (IPTU, condomínio) + Pesquisar Reformas necessárias + Vistoriar Custo Total Estimado = X + extras Mesmo com esses custos, o desconto em relação ao mercado pode chegar a 40% O RISCO DA OCUPAÇÃO: IMÓVEL VAZIO VS. OCUPADO: Este é o ponto crítico. Cerca de 30% dos imóveis leiloados no Brasil apresentam algum tipo de litígio ou disputa não resolvida. MAS ATENÇÃO: não é porque o imóvel está ocupado que a arrematação é um risco. Existem ferramentas jurídicas eficazes para conseguir a desocupação do imóvel. Neste momento, contar com ajuda especializada fará toda a diferença. DÍVIDAS: O QUE VOCÊ PAGA E O QUE NÃO PAGA: Em leilões judiciais, o STJ decidiu em 2024 que o arrematante não responde por IPTU anterior ao leilão. Esses débitos são pagos com o valor do arremate. Mas fique atento, pois outras dívidas podem permanecer, especialmente em leilões extrajudiciais: taxas de condomínio em atraso; contas de água; luz e gás; condomínios especiais (obras, fundo de reserva) O ideal é consultar os órgãos competentes e concessionárias, bem como o síndico para apurar os débitos. Em todo esse processo é essencial contar com uma assessoria jurídica especializada. Isso não é não é luxo — é proteção patrimonial. Um profissional especializado em assessoria jurídica em leilões imobiliários vai: Analisar editais e matrículas tecnicamente Identificar riscos ocultos que você não veria Planejar a estratégia de desocupação, se necessário Defender seus direitos se surgir alguma disputa Checklist Final: Antes de Dar o Lance ✅ Li o edital completo ✅ Consultei a matrícula atualizada ✅ Verifiquei débitos de IPTU e condomínio ✅ Confirmei se está desocupado ou calculei o risco da ocupação ✅ Somei todos os custos extras ✅ Defini meu limite máximo de lance (e vou respeitá-lo) ✅ Consultei um advogado especializado Conclusão Comprar imóvel em leilão é seguro e pode ser extremamente vantajoso — mas apenas para quem está preparado. A regra de ouro é: informação antes do impulso. Com análise documental completa, cálculo real de custos e assessoria jurídica especializada, você transforma riscos em oportunidades concretas de valorização patrimonial. Tem interesse em imóveis em leilão? Entre em contato conosco. Analisamos oportunidades específicas e acompanhamos todo o processo para garantir sua segurança jurídica. _______________________________________________________________________________ Laiz Morais Defende – OAB/GO 43.396 Advogada, especialista em Direito Processual Civil; Especialista em Direito Imobiliário, Negócios & Operações; Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-GO, Subseção de Aparecida de Goiânia (2025/2027); Superintendente da CASAG da OAB-GO, subseção de Aparecida de Goiânia; Árbitra na 2º Câmara de Conciliação e Arbitragem de Goiânia/GO;
Trabalho em feriados no comércio: o que muda a partir de março de 2026 e por que a negociação coletiva volta ao centro do debate
A regulamentação do trabalho em feriados no comércio voltará ao centro das discussões trabalhistas a partir de 1º de março de 2026, data em que entra em vigor a Portaria nº 3.665/2023 do Ministério do Trabalho e Emprego (MTE). Embora editada em 2023, a norma teve sua vigência prorrogada e passará a produzir efeitos apenas em 2026, o que tem gerado dúvidas, interpretações equivocadas e até desinformação no meio empresarial. Na prática, a nova regulamentação não cria uma proibição absoluta ao trabalho em feriados, mas redefine os limites dessa possibilidade. A partir de sua vigência, o funcionamento do comércio em feriados somente será permitido quando houver autorização expressa em Convenção Coletiva de Trabalho, além da observância da legislação municipal. Com isso, deixa de existir a autorização unilateral do empregador que, em determinados contextos, vinha sendo admitida com base em normas infralegais anteriores. O ponto central da Portaria é a reafirmação do que já está previsto no art. 6º-A da Lei nº 10.101/2000: o trabalho em feriados no comércio depende de negociação coletiva. Ou seja, trata-se menos de uma inovação legislativa e mais de uma correção de rota, com o objetivo de reforçar a segurança jurídica e o papel dos sindicatos na construção das regras aplicáveis às jornadas excepcionais. Um aspecto que merece atenção especial é a distinção entre Acordo Coletivo de Trabalho e Convenção Coletiva de Trabalho, conceitos que frequentemente são confundidos. O acordo coletivo é firmado entre uma empresa específica e o sindicato laboral, produzindo efeitos restritos àquela empresa. Já a convenção coletiva é firmada entre o sindicato patronal e o sindicato dos trabalhadores, valendo para toda a categoria econômica dentro da base territorial. A Portaria é clara ao exigir Convenção Coletiva, o que significa que acordos isolados não suprem a exigência legal para o trabalho em feriados no comércio. O debate se intensifica quando se trata do feriado de 1º de maio, o Dia do Trabalhador, feriado nacional previsto em lei desde 1949. Embora muitas convenções coletivas autorizem o trabalho em feriados de forma genérica, é comum que datas simbólicas, como 1º de janeiro, 1º de maio e 25 de dezembro, sejam tratadas como exceções, exigindo previsão específica. Assim, a partir de março de 2026, o empregador deverá verificar se a convenção coletiva vigente autoriza expressamente o trabalho nessas datas, além de cumprir as contrapartidas previstas, como pagamento em dobro ou concessão de folga compensatória. A Portaria também preserva a autorização permanente para determinados segmentos, como hotéis, bares, restaurantes, postos de combustíveis, feiras livres e serviços essenciais, em razão da natureza de suas atividades. Ainda assim, mesmo nesses casos, permanecem válidas as exigências relativas à remuneração diferenciada e ao descanso dos trabalhadores, conforme previsto em normas coletivas. Do ponto de vista jurídico, a norma dialoga diretamente com a Reforma Trabalhista de 2017, que fortaleceu a prevalência do negociado sobre o legislado em diversos temas. Ao exigir convenção coletiva para o trabalho em feriados, o MTE reforça a negociação coletiva como instrumento legítimo de equilíbrio entre interesses econômicos e proteção social do trabalho. Para o empresariado, a mensagem é clara: a segurança jurídica não está em interpretações isoladas ou soluções improvisadas, mas na atuação preventiva, no diálogo institucional com os sindicatos e no planejamento adequado das operações. Ignorar essas exigências pode resultar em autuações administrativas, passivos trabalhistas relevantes e judicialização desnecessária. Em um cenário de constantes mudanças normativas, a negociação coletiva se consolida, mais uma vez, como o caminho mais seguro para garantir previsibilidade, equilíbrio e estabilidade nas relações de trabalho. _______________________________________________________________________________ Sebastião Justo – OAB/GO 43.267 Advogado trabalhista empresarial. Presidente reeleito da OAB Aparecida de Goiânia. Especialista em compliance trabalhista e em advocacia preventiva para empresas que buscam crescimento sólido, seguro e estrategicamente planejado, com foco na redução de riscos e na proteção jurídica do negócio.
A Importância das Adequações à Nova NR-1 para Empresas
A atualização da Norma Regulamentadora nº 1 (NR-1) trouxe mudanças significativas para a gestão de saúde e segurança no trabalho. Agora, além dos riscos físicos, químicos e biológicos, as empresas também devem mapear e prevenir riscos psicossociais, como assédio moral e sexual, violência organizacional, estresse extremo e fatores que afetam a saúde mental dos colaboradores. O prazo para adequação foi prorrogado para 25 de maio de 2026, oferecendo às empresas uma janela estratégica para se estruturarem. Até essa data, a fiscalização será educativa, mas, após o prazo, passará a ser punitiva, com aplicação de multas, autuações e outras penalidades que podem impactar seriamente a operação e a reputação da organização. Mais do que uma obrigação legal, a adequação à NR-1 deve ser vista como uma estratégia empresarial inteligente. Empresas que investem em prevenção reduzem significativamente seus passivos trabalhistas, fortalecem sua imagem institucional e criam ambientes de trabalho mais seguros e produtivos. A atualização do Programa de Gerenciamento de Riscos (PGR), com foco nos riscos psicossociais, é um passo fundamental. Isso inclui a implementação de políticas internas claras, treinamentos contínuos e a criação de canais seguros para denúncias e feedback. Nesse processo, contar com assessoria jurídica especializada é essencial para garantir conformidade e evitar problemas futuros, já que cada detalhe da legislação deve ser observado com rigor. Em um cenário de fiscalização mais rigorosa e de crescente atenção à saúde mental no ambiente corporativo, a empresa que se antecipa e promove um ambiente saudável e seguro se diferencia no mercado, conquistando credibilidade e sustentabilidade nos negócios. A atualização da NR-1 representa um marco para a gestão empresarial. O momento de agir é agora: adequar-se antes do prazo final significa proteger o presente e o futuro do seu negócio, evitando multas, processos e prejuízos financeiros. A advocacia preventiva é a chave para transformar essa exigência legal em uma oportunidade de crescimento sólido e estratégico. _______________________________________________________________________________ Sebastião Justo – OAB/GO 43.267 Advogado trabalhista empresarial. Presidente reeleito da OAB Aparecida de Goiânia. Especialista em compliance trabalhista e em advocacia preventiva para empresas que buscam crescimento sólido, seguro e estrategicamente planejado, com foco na redução de riscos e na proteção jurídica do negócio.
Trabalho, lei e cuidado: a estrutura jurídica que sustenta os hospitais
A gestão jurídica trabalhista para hospitais é fundamental para garantir a conformidade com a legislação, minimizar riscos e proteger os direitos tanto dos trabalhadores quanto da instituição. Devido à complexidade do setor de saúde, que envolve uma combinação de regulamentações específicas e normas gerais trabalhistas, uma abordagem cuidadosa e bem estruturada é essencial. A seguir estão os principais aspectos e estratégias para uma gestão jurídica trabalhista eficaz em hospitais: CONFORMIDADE COM A LEGISLAÇÃO TRABALHISTA Atualização das Leis Manter-se atualizado com as mudanças na legislação trabalhista e nas regulamentações específicas do setor de saúde. Isso inclui leis federais, estaduais e municipais que podem impactar as operações do hospital. Revisão de Políticas: Revisar e atualizar regularmente as políticas e procedimentos internos para assegurar que estejam em conformidade com a legislação vigente. CONTRATOS DE TRABALHO Elaboração e Revisão: Criar e revisar contratos de trabalho para médicos, enfermeiros e outros funcionários, garantindo que todos os termos estejam claros e em conformidade com a legislação. Acordos de Trabalho Especiais: Elaborar acordos específicos para profissionais que atuam em turnos, plantões ou contratos temporários, considerando as particularidades da função. GESTÃO DE BENEFÍCIOS E REMUNERAÇÃO Salários e Benefícios: Assegurar que a remuneração, benefícios e adicionais (como periculosidade e insalubridade) estejam sendo pagos corretamente e de acordo com as leis trabalhistas. Planejamento de Benefícios: Auxiliar na criação de pacotes de benefícios que sejam atrativos e estejam em conformidade com as exigências legais e regulatórias. QUESTÕES RELACIONADAS A JORNADA DE TRABALHO Controle de Jornada: Implementar sistemas eficazes para o controle da jornada de trabalho, incluindo horas extras, banco de horas e escalas de plantão. Regulamentação de Turnos: Gerenciar e regulamentar turnos e plantões de acordo com as normas trabalhistas e de saúde, garantindo que as condições de trabalho sejam adequadas e legais. SAÚDE E SEGURANÇA NO TRABALHO Normas de Segurança: Garantir que todas as normas de saúde e segurança no trabalho estejam sendo seguidas, incluindo a implementação de medidas para proteger os trabalhadores de riscos específicos do setor de saúde. Laudos Técnicos: Obter e manter laudos técnicos necessários para comprovar as condições de trabalho e justificar a concessão de adicionais como periculosidade e insalubridade. RESOLUÇÃO DE CONFLITOS E LITÍGIOS: Gestão de Reclamações: Implementar um sistema para a gestão e resolução de reclamações e conflitos trabalhistas, com o objetivo de resolver questões de forma eficiente e justa. Defesa em Litígios: Representar o hospital em litígios trabalhistas, como ações judiciais e processos administrativos, e desenvolver estratégias para minimizar impactos e resolver disputas. TREINAMENTO E CAPACITAÇÃO Treinamento de Equipes: Oferecer treinamento regular para gestores e funcionários sobre questões trabalhistas e direitos dos trabalhadores, incluindo práticas de conformidade e prevenção de litígios. Capacitação em Direitos Trabalhistas: Capacitar a equipe para identificar e abordar possíveis problemas trabalhistas antes que se tornem questões legais. GESTÃO DE CONTRATOS E ACORDOS COLETIVOS Negociação de Acordos Coletivos: Participar na negociação de acordos coletivos com sindicatos e representantes dos trabalhadores, garantindo que os termos sejam justos e em conformidade com a legislação. Cumprimento de Acordos: Assegurar que todos os acordos coletivos e convenções sindicais sejam cumpridos de maneira adequada. COMPLIANCE E AUDITORIAS: Auditorias Internas: Realizar auditorias internas para identificar e corrigir possíveis áreas de não conformidade com a legislação trabalhista. Programas de Compliance: Desenvolver e implementar programas de compliance trabalhista para garantir a conformidade contínua com as leis e regulamentos. PROTEÇÃO DOS DIREITOS DOS TRABALHADORES Políticas de Igualdade e Não Discriminação: Garantir a implementação de políticas contra discriminação e assédio, promovendo um ambiente de trabalho justo e respeitoso. Procedimentos de Reivindicação: Estabelecer procedimentos claros para que os funcionários possam apresentar reivindicações ou denúncias de maneira segura e confidencial. PLANEJAMENTO E ESTRATÉGIA Planejamento Estratégico: Auxiliar na formulação de estratégias de recursos humanos que estejam alinhadas com os objetivos de longo prazo do hospital e que respeitem as exigências trabalhistas. Gestão de Mudanças: Orientar sobre as implicações legais de mudanças organizacionais, como reestruturações, fusões e aquisições. A gestão jurídica trabalhista eficaz em hospitais não apenas ajuda a garantir a conformidade com a legislação, mas também promove um ambiente de trabalho justo e seguro. A assessoria jurídica proporciona suporte na elaboração de políticas, gestão de benefícios, resolução de litígios e planejamento estratégico, além de proteger a instituição contra riscos legais e melhorar a eficiência operacional. Um suporte jurídico adequado é essencial para que o hospital possa focar em seu principal objetivo: fornecer cuidados de saúde de qualidade. _______________________________________________________________________________ Sebastião Justo – OAB/GO 43.267 Advogado trabalhista empresarial. Presidente reeleito da OAB Aparecida de Goiânia. Especialista em compliance trabalhista e em advocacia preventiva para empresas que buscam crescimento sólido, seguro e estrategicamente planejado, com foco na redução de riscos e na proteção jurídica do negócio.
Três cuidados que você deve ter no momento de adquirir um imóvel para evitar ser surpreendido pela anulação do negócio
O sonho de adquirir a casa própria está presente em milhões de lares brasileiros, porém, o que vemos no dia a dia é a realização de transações desastrosas, onde os riscos não são analisados previamente, o que tem levado milhares de famílias a perder o dinheiro de uma vida inteira de trabalho investido em um negócio ruinoso. Sabe-se que a cautela que muitas vezes falta a estas pessoas está ligada a falta de conhecimento jurídico quanto a legislação que respalda este tipo de transação ou mesmo pela má-fé praticada por uma das partes no momento da compra e venda do imóvel. Visando esta dificuldade e buscando acautelar os cidadãos que pretendem adquirir seu primeiro imóvel, seja para moradia ou investimento, separamos 03 dicas que devem ser observadas no momento da compra do imóvel: Quanto ao último ponto, nos atentaremos especificamente quanto a preocupação em ocorrer fraude contra credores ou fraude à execução praticada pelo vendedor do bem imóvel, o que poderá acarretar na anulação do negócio jurídico celebrado entre as partes, e é aqui que o “bom negócio” para o comprador se torna algo desastroso. Em primeiro lugar, esclarecemos que a fraude contra credores é a atuação maliciosa do devedor que, encontrando-se em insolvência ou na iminência de se tornar insolvente, começa a dispor de seu patrimônio de modo gratuito (doação ou remissão de dívidas) ou oneroso (compra e venda), com objetivo de não responder por obrigações assumidas anteriormente à transmissão. Noutro turno a fraude à execução ocorre, segundo conceituação do ilustre processualista Fredie Didier: “A fraude à execução é manobra do devedor que causa dano não apenas ao credor (como na fraude pauliana), mas também à atividade jurisdicional executiva. Trata-se de instituto tipicamente processual. É considerada mais grave do que a fraude contra credores, vez que cometida no curso de processo judicial, executivo o apto a ensejar futura execução, frustrando os seus resultados. Isso deixa evidente o intuito de lesar o credor, a ponto de ser tratada com mais rigor”. Assim, havendo por parte do vendedor do bem imóvel a intenção única de fraudar credores, o negócio realizado com o comprador estará eivado de irregularidade, o que inevitavelmente levará a sua anulação. Nesse sentido, o comprador deverá se ater ao que dispõe o artigo 792 do Código de Processo Civil, que trás as condições nas quais estará caracterizada a fraude à execução, a saber: Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver; II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828; III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude; IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência; V – nos demais casos expressos em lei. § 1o A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente. § 2o No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem. § 3o Nos casos de desconsideração da personalidade jurídica, a fraude à execução verifica-se a partir da citação da parte cuja personalidade se pretende desconsiderar. § 4o Antes de declarar a fraude à execução, o juiz deverá intimar o terceiro adquirente, que, se quiser, poderá opor embargos de terceiro, no prazo de 15 (quinze) dias. Observe que o artigo visa proteger o exequente e também, de forma implícita, o adquirente do bem imóvel, caso esteja de boa-fé, pois o intuito do artigo é expor os casos em que se configurará a fraude. Assim, no momento de verificar a documentação do vendedor, o comprador deverá estar atento aos requisitos constantes do citado artigo, a fim de analisar se o vendedor não está buscando a sua insolvência para não cumprir com sua obrigação perante terceiros. A proteção que se dá ao comprador diante de todas as oportunidades que ele terá para verificar a idoneidade financeira e moral do comprador representa uma forma de tirar um posterior argumento de “eu não sabia”. Aliás, mesmo que se verifique que o comprador estava de boa-fé no momento da negociação com o vendedor, fato é que se este está praticando tal ato para se esquivar de adimplir com suas obrigações, certamente não irá devolver o valor pago pelo comprador, que perderá anos na justiça a fim de solucionar o problema, tornando o “sonho da casa própria” em “pesadelo da casa própria”. _______________________________________________________________________________ Laiz Morais Defende – OAB/GO 43.396Advogada, especialista em Direito Processual Civil; Especialista em Direito Imobiliário, Negócios & Operações; Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-GO, Subseção de Aparecida de Goiânia (2025/2027); Superintendente da CASAG da OAB-GO, subseção de Aparecida de Goiânia; Árbitra na 2º Câmara de Conciliação e Arbitragem de Goiânia/GO;
