Comprar a casa própria na planta é, para a maioria das famílias, a decisão financeira mais importante da vida. A promessa é conhecida. Preço mais atrativo, pagamento diluído ao longo da obra e a chave na mão em uma data marcada. O problema aparece quando essa data passa e a obra não termina.
O atraso na entrega de imóveis é mais comum do que o mercado gostaria de admitir. E gera uma dúvida que angustia o comprador: sou obrigado a esperar indefinidamente? A resposta é não. Existe um limite jurídico para essa espera, e conhecê-lo muda tudo.
O prazo de entrega e a tolerância de 180 dias
Quase todo contrato de compra e venda de imóvel na planta traz duas datas. A data prevista de entrega e um prazo extra de tolerância, em regra de 180 dias. Esse prazo adicional é amplamente aceito pela jurisprudência como uma folga razoável, destinada a cobrir imprevistos normais de uma obra de grande porte.
O ponto que muita gente ignora é este. Somados o prazo de entrega e a tolerância, forma-se uma fronteira. Ultrapassada essa fronteira sem que o imóvel seja entregue, o atraso está juridicamente configurado. A partir daí, quem descumpriu o contrato foi a construtora, e as consequências jurídicas passam a favorecer o adquirente.
Uma relação regida pelo Código de Defesa do Consumidor
O comprador pessoa física, que adquire o imóvel como destinatário final, é consumidor. A construtora que comercializa unidades no mercado é fornecedora. Estão presentes, portanto, os conceitos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, e a relação é de consumo. Isso tem efeitos concretos.
Um dos mais relevantes diz respeito ao ônus da prova. Não é o comprador que precisa provar ter sido lesado. É a construtora que precisa demonstrar que cumpriu a obrigação, ou que existia causa legítima para o descumprimento. A alegação, comum em defesas, de que o comprador seria “investidor”, e não consumidor, quando desacompanhada de qualquer prova, não afasta essa proteção, por força do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.
A pandemia como força maior: um argumento que perdeu força
Durante algum tempo, foi frequente ver construtoras justificarem atrasos com a pandemia de COVID-19, invocando força maior. O argumento tinha alguma consistência em obras contratadas às vésperas de 2020, quando o cenário era, de fato, imprevisível.
O tempo, porém, passou. Em contratos assinados em 2022 e 2023, quando os efeitos da pandemia sobre a cadeia da construção civil já eram de amplo conhecimento, esse discurso deixou de convencer. A lógica adotada pelos tribunais é direta. Empresa especializada, que faz do ramo o seu negócio, tinha plenas condições de prever esse cenário ao estipular o cronograma da obra. O que era previsível não caracteriza força maior. Trata-se de risco inerente à atividade empresarial, o chamado fortuito interno. E o risco do negócio é assumido por quem o explora, ou seja, a construtora, jamais o comprador.
Configurado o atraso, o que o comprador pode pretender
Quando a culpa pela ruptura do contrato é da construtora, a consequência jurídica é o retorno das partes ao estado anterior. Na prática, o contrato é desfeito e o comprador tem direito de reaver o que pagou.
Aqui incide um dos entendimentos mais consolidados do Superior Tribunal de Justiça, a Súmula 543. Ela estabelece que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas ao comprador é imediata. E integral quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor. A restituição só é parcial quando foi o próprio comprador quem deu causa ao desfazimento.
Essa devolução integral costuma alcançar valores que a construtora tenta reter, como a comissão de corretagem. Se a rescisão decorreu de culpa dela, responde pela reparação completa do prejuízo suportado pelo comprador, o que inclui essa despesa.
Além da devolução, o contrato pode prever multa pelo atraso em favor do adquirente. Havendo essa cláusula, ela é plenamente exigível, e não se confunde com a discussão sobre inversão de cláusula penal tratada no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça. É, simplesmente, a aplicação de uma penalidade que as próprias partes convencionaram no instrumento.
Por outro lado, pedidos habituais da defesa tendem a não prosperar nesse contexto. A retenção de metade dos valores pagos não se sustenta quando a culpa é da vendedora. E a cobrança de taxa de fruição, valor pretendido pelo suposto uso do imóvel, é descabida por razão evidente. Não se cobra pelo uso de um bem que sequer chegou a ser entregue.
Um ponto processual que costuma passar despercebido
Merece registro uma questão técnica. Muitos contratos de imóvel na planta trazem pacto de alienação fiduciária em garantia. Quando é a construtora quem está inadimplente, ela não pode se valer do rito especial da Lei 9.514/97, próprio do credor fiduciário que pretende executar a garantia, para se blindar de uma rescisão que ela mesma provocou. O Superior Tribunal de Justiça já assentou ser ilógico aplicar essa regra em favor de quem se encontra inadimplente. A via adequada, nessa hipótese, é a ação de resolução contratual, com fundamento no artigo 475 do Código Civil.
A lição para os dois lados do balcão
Para quem compra, o aprendizado é de direito e de tranquilidade. O prazo de entrega, somado à tolerância, é um limite real. Atraso relevante autoriza o comprador a romper o contrato e reaver seus valores. Guardar o contrato, os comprovantes de pagamento e as comunicações trocadas com a construtora é o que confere segurança a qualquer medida futura.
Para quem constrói e vende, o recado é de gestão. Cronograma realista, cláusulas claras e comunicação transparente com o adquirente são a forma mais barata de evitar litígios. Ações de rescisão custam caro, em dinheiro e em reputação. Prevenção contratual bem feita, ainda na largada do empreendimento, protege o negócio e a marca.
Cada contrato tem particularidades e merece análise específica. Este texto tem caráter estritamente informativo e não substitui a orientação jurídica sobre o caso concreto.
